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平成22年度税制改正 消費税編
平成21年度中から新聞紙上に掲載されていた、【居住用マンションにかかる消費税の還付スキーム】についに規制が入りました。
これにより消費税還付スキ−ムは非常に限定的なものになりそうです。(完全にできなくなったというわけではありませんが困難になったことは間違いありません。)そもそも居住用マンションにかかる消費税還付とは、居住用マンションの建築価額や中古マンションの購入価額(建物部分)にかかる消費税を課税期間や課税売上割合の計算時期を調整することにより、還付申告を行うというスキームになります。
消費税の課税体系として、施主が建築会社に支払う工事請負代金は建築物が居住用であろうがテナントビルであろうが消費税の課税対象となり、建築会社は施主から受けた工事請負代金のうち消費税額相当を間接的に国等に納付することになります。
これに対し施主側は課税売上割合によって消費税計算が大きく左右されるため、賃料収入が消費税の課税取引に該当するテナント等であれば、課税売上割合が高くなることから支払った消費税につき還付の可能性は大いに高まりますが、賃料収入が非課税取引に該当する居住用賃貸収入であれば、課税売上割合が低くなることから還付の金額が希薄になる・・・というのが原則となります。
具体例:下層階をテナント・上層階を居住用の物件建築の場合
◇工事請負代金3.15億円・・・消費税支払い1,500万円
◇<課税売上>課税売上テナント賃料収入年間 2,100万円・・・
消費税預かり100万円
◇<非課税売上>居住用マンション賃料収入 900万円
【消費税計算】
課税売上割合 2,100万円/(2,100万円+900万円)=70%預かり消費税
100万円−支払い消費税(1,500万円×70%)=950万円還付
具体例のとおり年間の課税売上割合が高い場合には還付ポジションになるものの、これが居住用100%の物件であれば課税売上割合は0%となり還付額は全くなくなるという仕組みになっております。
そこで居住用マンションの消費税を還付させるために、自動販売機の設置等により作為的に課税売上を捻出し、課税期間を操作することによって、非課税売上である賃料収入が計上される前に、自動販売機の売上のみの課税期間(課税売上100%)を作り、その課税期間内に物件引渡時期をあてることにより工事請負代金(若しくは建物販売代金)にかかる消費税を還付してしまう、というのが基本的なスキームでした。

現行法におきましても、このような還付スキ−ムが消費税法の目的に反するとして、調整対象固定資産について3年間の通算計算をするという網掛け規定は存在するのですが、2年間の課税事業者強制期間を過ぎたところで免税事業者若しくは簡易課税事業者に異動することにより、この網をすり抜けることが可能でした。

今回の改正案においてはこの免税事業者若しくは簡易課税事業者に異動するという箇所にメスが入りました。具体的内容は以下のとおりです。
◇ 税抜100万円以上の調整対象固定資産(一般的には居住用マンション)を取得し、課税事業者選択をした場合、3年間は免税事業者及び簡易課税制度の適用はできなくなり、原則課税が強制される。
◇ 通算課税売上割合が5割以上減少し、差が5%以上のときは、3年後にその割合差を追加納付しなければならない。
ただし今回の改正は平成22年4月1日以後に課税事業者選択届出書を提出した事業者の同日以後開始する課税期間より適用されるため、平成22年3月31日までに課税事業者選択届出書を提出している場合や、法人を設立し課税事業者選択届出書を提出している場合などは現状どおり還付スキ−ムを履行できることになります。
また過去に遡って対象者に課税を行う旨の発表はありませんので、少なくとも平成22年3月31日までの案件であれば現行法の適用により、還付は問題なく行われるものと思われます。
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